Úspory nákladů ve fázi správy a údržby stavby (provozní fáze) byly jedním z hlavních důvodů, proč se o metodě BIM začalo v širších souvislostech mluvit a proč BIM začaly využívat a vyhodnocovat první organizace. O správě a možnostech lepšího provozu se nezávisle mluví i v jiných kapitolách této koncepce, na tomto místě však shrnujeme základní argumenty a doporučení.

Ilustrativní rozdělení nákladů během životního cyklu stavby je následující (zdroj: Odborná rada pro BIM):

Z  obrázku vyplývá, že největší vliv na náklady celkového životního cyklu stavby má provozní fáze. Na základě zahraničních zkušeností se předpokládá pokles nákladů životního cyklu stavby. Vytvoření informačního modelu stavby, byť za vyšší cenu, bude několikanásobně vyváženo efektivnějším způsobem správy stavby během jejího životního cyklu, možností vytvoření zdravějšího vnitřního prostředí pro uživatele stavby a lepším přístupem k potřebným informacím například v případě změn dokončených staveb (rekonstrukcí).

Jakékoliv změny prováděné na počátku, ve fázi koncepce a prvotního návrhu, které mohou ovlivnit další fáze životního cyklu stavby, jsou prováděny s mnohem menšími náklady. Je možné navrhnout více variant, provádět různé simulace a rozvažovat způsoby optimalizace. Na rozdíl od fáze provozní, kde můžeme pouze řešit vzniklý problém a provádět nákladné změny.

Hlavní výhody využití informací získaných z modelu pro BIM pro FM lze shrnout do několika bodů:

1. přehlednější správa prostoru stavby - model BIM umožní přístup k informacím o využití stavby rychleji a poskytnuté informace jsou přesnější;

2. efektivnější údržba - v modelu BIM se udržují aktuální informace o produktech a souvisejícím majetku, přístup k přesnějším informacích rychleji je opět hlavní výhodou, protože umožňuje kvalifikovanější rozhodování;

3. efektivní využití energií - využití modelu BIM umožňuje porovnávání různých variant řešení a jejich energetických potřeb. Dostupné informace podporují různé druhy optimalizací provozu i návrhy na vylepšení. Lze tak lépe ovlivňovat dopady na životní prostředí.

4. efektivnější provádění udržovacích prací (renovace) a změn dokončených staveb (rekonstrukce) - aktualizovaný model BIM je opět zdrojem přesnějších informací o stávající podobě stavby a umožňuje použít potřebný čas na zpracování různých variant řešení místo shánění prvotních informací;

5. lepší řízení životního cyklu stavby - tento bod v sobě skrývá ochotu hodnotit náklady celkového životního cyklu oproti pouhým investičním nákladům. Počáteční vyšší pořizovací náklady se tak mohou promítnout do mnohem nižších provozních nákladů celé stavby.

6. efektivnější přenos dat mezi BIM modelem a CAFM systémem.

Vzhledem k tomu, že v České republice se pod facility managementem skrývá v podstatě ve většině případů klasická správa staveb zaměřená na pouhou údržbu, je potřeba pro skutečné využití výhod metody BIM změnit celkový přístup k této problematice. Pokud tedy začnou vznikat návrhy, které budou poskytovat data vhodná pro fázi hodnocení projektu, tak pro provozování a užívání stavby je v souvislosti s těmito daty nutné definovat i jejich další využití. Ideálním případem by bylo, kdyby facility manager byl již součástí projektového týmu a mohl ovlivňovat rozhodnutí tak, aby celý návrh odpovídal i možnostem na kvalitní a úsporné provozování stavby.

Kapitolou, která s tématem užívání staveb souvisí, je i získávání dat pro ty stavby, které nebyly navrženy a zhotoveny metodou BIM v době svého vzniku. Jedná se o způsob pasportizace stávajících staveb. V tomto případě se jeví jako účinný postup vytvářet modely staveb při provádění udržovacích prací a změn v užívání stavby.

V České republice pro účely evidence nemovitostí majetku státu vznikl tzv. CRAB - Centrální Registr Administrativních Budov. Ten měl vyřešit absenci aktuálního celostátního přehledu o administrativních budovách státu, o jejich obsazenosti a dislokaci státních zaměstnanců. Registr na základě získaných informací umožňuje maximální využití budov v majetku státní správy. V České republice je v současnosti přes 670 státních institucí spravujících nemovitý majetek státu. Až na výjimky hospodaří tyto subjekty s jim svěřeným majetkem na základě stejné právní úpravy. CRAB nyní poprvé přináší jednotnou metodiku evidence administrativních budov a pro některé instituce se navíc stal primárním systémem pro jejich evidenci. V souvislosti se zaváděním metody BIM se doporučuje vyhodnotit možnost využití modelů BIM a dalších dostupných funkcí pro systém CRAB tak, aby uložená data byla využitelná i pro správu státního majetku a s tím související aktivity.

Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění zákona č. 51/2016 Sb. (dále jen "ZMS") ve své novelizované podobě s účinností od 1. března 2016 uzákoňuje existenci centrálního registru administrativních budov. Jedná se o informační systém pro organizační složky státu a státní organizace v působnosti ZMS (dále jen "OSS"), jimž má sloužit k účelnému a hospodárnému využívání nemovitých věcí administrativního charakteru. V Nařízení vlády č. 41/2017 Sb., o údajích centrálního registru administrativních budov, kterým je upravena struktura a rozsah údajů vedených v registru, je mj. nově stanoveno, že pokud OSS provádí nové zdokumentování nebo pasportizaci stavu a provedení objektu nebo upravuje stávající zdokumentování nebo pasportizaci u objektu evidovaného v registru, je OSS povinna zapsat údaje zdokumentování nebo pasportizace v potřebném formátu do jednoho měsíce po skončení zdokumentování a pasportizace nebo jejich úprav do CRAB. V případě novostavby, která se eviduje v registru, předá OSS po uvedení stavby do užívání v souladu se stavebním zákonem Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových kopii projektové dokumentace v elektronickém formátu. Je tedy nutné při tvorbě pravidel pro pasportizaci stávajících staveb metodou BIM zajistit kompatibilitu pravidel se systémem CRAB, případně iniciovat změnu Nařízení vlády.

Celá problematika využití dat vzniklých v předchozích fázích životního cyklu staveb přinese sice největší efekt v provozní fázi, ale je nejspíše součástí pozdější aplikace. Je však nutné při přípravě pravidel předchozích fází brát facility management v úvahu.

Doporučení:

• vylepšit systém dokumentace skutečného provedení stavby ze sady dokumentace s provedenými změnami na aktualizovaný model BIM
• vyhodnotit využití modelů BIM pro systém CRAB, vyhodnotit možnosti funkcí FM a oddělit je od prosté evidence
• podpořit účast facility managera při počátečních fázích návrhu stavby, zejména u veřejných zakázek
• lnavrhnout pravidla pro pasportizaci dokončených staveb metodou BIM
• aktualizovat systém správy a FM pro dopravní stavby s využitím metody BIM